Zarówno umowa darowizny, której przedmiotem jest nieruchomość jak i umowa dożywocia są instrumentami prawnymi służącymi przeniesieniu własności nieruchomości. Podstawowe różnice na gruncie prawa cywilnego między tymi dwiema umowami koncentrują się wokół ekwiwalentności świadczeń stron.
Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia (w rozpatrywanym przypadku przeniesienia własności nieruchomości) na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku. Do elementów przedmiotowo istotnych umowy darowizny należy zobowiązanie się jednej strony (darczyńcy) do dokonania świadczenia na rzecz drugiej strony (obdarowanego), i to świadczenia kosztem swojego majątku. Darczyńca zobowiązuje się nie tylko do świadczenia kosztem swojego majątku, ale również do świadczenia nieodpłatnego. Darczyńcy nie przysługuje zatem prawo do żądania jakiegokolwiek świadczenia od drugiej strony umowy. Umowa ma więc charakter jednostronnie zobowiązujący.
Z kolei, do elementów przedmiotowo istotnych umowy dożywocia należy zobowiązanie się jednej strony (dożywotnika – właściciela nieruchomości) do przeniesienia własności nieruchomości na rzecz drugiej strony (nabywcy nieruchomości), który zobowiązuje się do dożywotniego utrzymania dotychczasowego właściciela nieruchomości, tj. w szczególności przyjęcia dotychczasowego właściciela nieruchomości jako domownika, dostarczania mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnienia odpowiedniej pomocy i pielęgnacji w chorobie oraz do sprawienia mu pogrzebu odpowiadającego zwyczajom miejscowym. W przeciwieństwie do umowy darowizny, umowa dożywocia ma więc charakter dwustronnie zobowiązujący, jest też umową odpłatną i wzajemną.
Wskazane wyżej różnice, powodują iż nie można rozszerzać pojęcia darowizny na umowę dożywocia. Nawet w razie obiektywnej niewspółmierności świadczeń w umowie dożywocia nie dochodzi pomiędzy stronami nawet do częściowej darowizny. Nie ulega bowiem wątpliwości, że strona na którą przeniesiono własności nieruchomości w drodze dożywocia, jest obciążona określonymi w tej umowie obowiązkami. Wskazane wyżej rozróżnienie może nieść za sobą doniosłe skutki prawne. Warto zwrócić uwagę, że wskazane wyżej podstawowe różnice między ww. umowami mogą mieć wpływ na możliwość skutecznego dochodzenia roszczenia o zachowek. W orzecznictwie dominuje stanowisko zgodnie, z którym do obliczenia zachowku nie dolicza się dokonanych przez spadkodawcę umów dożywocia, gdyż przepisy prawa nakazują doliczanie jedynie umów darowizny (tak np. wyr. SA w Białymstoku z 9.1.2013 r., I ACa 714/12, Legalis; wyr. SA we Wrocławiu z 12.4.2013 r., I ACa 286/13, Legalis; wyr. SA w Warszawie z 19.6.2013 r., I ACa 142/13, Legalis; wyr. SA w Łodzi z 19.2.1014 r., I ACa 1010/13, Legalis; wyr. SA w Warszawie z 11.3.2014 r., VI ACa 1530/13, Legalis). Sposób przekazania nieruchomości przez osobę uprawioną może mieć więc istotne znaczenie dla zasadności roszczeń potencjalnych spadkobierców uprawnionych do dochodzenia zachowku.