Blog

Prawo pierwokupu dzierżawcy

Aby dzierżawca nieruchomości rolnej mógł skorzystać z prawa pierwokupu muszą zostać spełnione określone przesłanki ustawowe:

1) umowa dzierżawy powinna być zawarta w formie pisemnej z datą pewną;

2) umowa dzierżawy była wykonywana przez co najmniej trzy lata, licząc od daty pewnej;

3) nieruchomość rolna stanowiąca przedmiot umowy sprzedaży (nabywana nieruchomość) wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy.

Jeżeli ww. warunki zostały spełnione notariusz zawiadamia uprawnionego do prawa pierwokupu – dzierżawcę o treści umowy sprzedaży nieruchomości rolnej. Zawiadomienie następuje poprzez przesłanie do dzierżawcy wypisu aktu notarialnego obejmującego umowę sprzedaży nieruchomości rolnej. Dzierżawca może wykonać prawo pierwokupu w ciągu miesiąca. Wykonanie prawa pierwokupu nieruchomości rolnej polega na złożeniu przez uprawnionego - dzierżawcę oświadczenia woli w formie aktu notarialnego.

W wyniku złożenia w ustawowym terminie i formie oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu dochodzi do zawarcia umowy tej samej treści jak pomiędzy zobowiązanym (sprzedającym) a osobą trzecią (pierwotnym kupującym). Poza złożeniem oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu nie jest potrzebne wykonywanie żadnych innych czynności.

Prawo pierwokupu KOWR

Jak wspomniano powyżej KOWR może skorzystać z prawa pierwokupu nieruchomości rolnej, jeżeli nie było dzierżawy nieruchomości albo uprawniony dzierżawca nie skorzystał z przysługującego mu prawa pierwokupu.

Procedura jest analogiczna jak w przypadku dzierżawcy. Notariusz zawiadamia KOWR o treści umowy sprzedaży, termin do wykonania prawa pierwokupu wynosi miesiąc od dnia otrzymania zawiadomienia, z tą różnicą, że jeśli był uprawniony do pierwokupu dzierżawca, który ma pierwszeństwo przed KOWR, zawiadomienie nastąpi dopiero po upływie miesięcznego terminu do wykonania prawa pierwokupu przez dzierżawcę. KOWR jeśli skorzysta z prawa pierwokupu, wysyła zobowiązanemu z prawa pierwokupu (sprzedawcy) oświadczenie w formie aktu notarialnego o wykonaniu prawa pierwokupu przesyłką poleconą nadaną za potwierdzeniem odbioru.

KOWR nie ma obowiązku wykonać przysługującego mu prawa pierwokupu.

Oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu składa KOWR we własnym imieniu, ale nabycie nieruchomości rolnej następuje na rzecz Skarbu Państwa. Nabyte przez KOWR m.in. w wyniku wykorzystania prawa pierwokupu nieruchomości rolne wchodzą w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa.

Zarówno dzierżawca, jak i KOWR mogą kwestionować cenę zawartą w umowie sprzedaży - jeżeli cena sprzedawanej nieruchomości rażąco odbiega od jej wartości rynkowej, wykonujący prawo pierwokupu może, w terminie 14 dni od dnia złożenia oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu, wystąpić do sądu o ustalenie ceny tej nieruchomości. W przypadku stwierdzenia przez sąd, że cena sprzedawanej nieruchomości rażąco odbiega od jej wartości rynkowej, sąd ustala cenę odpowiadającą wartości rynkowej nieruchomości rolnej określonej zgodnie z przepisami o gospodarce nieruchomościami, z uwzględnieniem jej obciążeń.

Prawo pierwokupu nie obowiązuje, jeśli nabywcą nieruchomości rolnej jest m.in.:

1) jednostka samorządu terytorialnego,

2) Skarb Państwa,

3) osoba bliska zbywcy,

4) park narodowy nabywający nieruchomość rolną na cele związane z ochroną przyrody.

KOWR nie przysługuje prawo pierwokupu, jeżeli w wyniku nabycia nieruchomości rolnej następuje powiększenie gospodarstwa rodzinnego, jednak do powierzchni nie większej niż 300 ha, a nabywana nieruchomość rolna jest położona w gminie, w której ma miejsce zamieszkania nabywca, lub w gminie graniczącej z tą gminą.