Blog

Istnieją dwa rodzaje współwłasności tj. współwłasność ułamkowa i współwłasność łączna. Charakterystyka tych dwóch rodzajów współwłasności została przedstawiona w jednym z naszych ostatnich wpisów na blogu (http://poradyprawne-taurus.pl/1_2_185_rodzaje-wspolwlasnosci.html).
W kodeksie cywilnym uregulowana jest zasada domniemania, że udziały w rzeczy wspólnej są równe. Jeden współwłaściciel ma zawsze jeden udział w rzeczy wspólnej, ale może oczywiście zdarzyć się tak, że udziały w tej rzeczy nie będą równe. Wielkość udziału we współwłasności ma duże znaczenie w kwestii zarządzania rzeczą wspólną, czy podziału nakładów na rzecz wspólną lub podziału pożytków, jakie te rzecz przynosi.

Każdy ze współwłaścicieli może samodzielnie rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Oznacza to, że dany współwłaściciel może darować, sprzedać czy zamienić swój udział i przy dokonywaniu stosownej czynności prawnej nie ma obowiązku zasięgać opinii, tudzież uzyskiwać zgody pozostałych współwłaścicieli.

W zakresie zarządu rzeczą wspólną mamy do czynienia z tzw. czynnościami zwykłego zarządu rzeczą oraz czynności przekraczające zwykły zarząd. Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. Czynności zwykłego zarządu nie są zdefiniowane w przepisach kodeksu cywilnego. Przyjmuje się jednak, na mocy bogatego orzecznictwa sądowego, że są to czynności związane z podejmowaniem decyzji w bieżących sprawach dotyczących rzeczy wspólnej (np. dokonywanie drobnych napraw i inwestycji, dzierżawa nieruchomości wspólnej. W przypadku braku zgody większości współwłaścicieli na dokonanie czynności przekraczających zwykły zarząd każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności. Jeżeli większość współwłaścicieli postanawia dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną, każdy z pozostałych współwłaścicieli może żądać rozstrzygnięcia przez sąd. Do sądu można w takim przypadku skierować wniosek o rozstrzygnięcie w przedmiocie dokonania czynności dotyczącej nieruchomości wspólnej. Każdy ze współwłaścicieli może także wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość. Należy podkreślić, iż podstawową zasadą w przypadku współwłasności jest reguła wyrażona w art. 200 k.c. tj. to, że każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną. Oznacza to, że zarządzanie nieruchomością przez współwłaścicieli to nie tylko ich prawo, ale także obowiązek. Możliwość korzystania z ingerencji sądu następuje w przypadku gdy nie ma możliwości uzyskania konsensusu przy zarządzaniu nieruchomością wspólną.

Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Jest to podstawowe prawo współwłaścicieli tj. iż każdy z nich ma prawo współposiadać rzecz oraz z niej współkorzystać. Wiąże się to z uprawnieniem do używania rzeczy przez współwłaściciela, a także pobierania z tej rzeczy pożytków i przychodów. Pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.