Blog

Immisje bezpośrednie to oddziaływania zabronione, będące bezpośrednią ingerencją w sferę cudzej własności. Immisje te, w przeciwieństwie do immisji pośrednich, stanowią fizyczną, zamierzoną ingerencję w nieruchomość sąsiednią, będąc celowym, świadomym kierowaniem na nieruchomości sąsiednie szkodliwych substancji, jak płyny, ścieki, przy pomocy odpowiednich instalacji.

W przypadku wystąpienie immisji bezpośrednich właścicielowi nieruchomości, którego prawa zostały naruszone, przysługuje roszczenie negatoryjne, którego treścią jest żądanie zaprzestania naruszeń i przywrócenie stanu zgodnego z prawem.
Z kolei immisje pośrednie to jedynie szkodliwy skutek działań właściciela wykonującego przysługujące mu uprawnienia właścicielskie, nie zaś celowe jego działanie mające na celu naruszenie cudzego prawa własności.
Zabronione są immisje zakłócające korzystanie z nieruchomości sąsiedzkich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości jest określane przez plan zagospodarowania przestrzennego oraz decyzje o warunkach zabudowy. Drugim kryterium są stosunki miejscowe - aktualne na danym obszarze stosunki, przyjęty przez większość sposób używania nieruchomości na pewnym terenie, bądź rozumiane jako powszechne na danym terenie postępowanie i zapatrywanie ludzi.

Przykładami immisje pośrednich są:

1) odwodnienie lub podtopienie nieruchomości sąsiednich, wywołane określonym zachowaniem się właściciela lub osoby działającej w jego interesie,
2) uniemożliwienie lub utrudnienie właścicielowi nieruchomości odbioru programu telewizyjnego na skutek wzniesienia budynków na nieruchomości sąsiedniej,
3) dopuszczenie do takiego rozrostu drzew, że zmniejszają nasłonecznienie na nieruchomości sąsiedniej,
4) emitowanie nadmiernego hałasu.

W razie zakłócenia korzystanie z nieruchomości ponad przeciętną miarę właścicielowi nieruchomości sąsiedniej przysługuje roszczenie negatoryjne - żądanie zaprzestania naruszeń i przywrócenie stanu zgodnego z prawem. Przywrócenie stanu zgodnego z prawem może polegać na zaprzestaniu naruszeń (zaniechaniu działań stanowiących źródło niedozwolonych oddziaływań) lub na zastosowaniu takich środków, które doprowadzą do ograniczenia immisji (np. montaż urządzeń tłumiących hałas, czy zastosowanie filtrów emisja dymów).

Przyjmuje się, że nieruchomość sąsiednia to nie tylko nieruchomość granicząca fizycznie z nieruchomością, na której znajduje się źródło zakłóceń, ale każda nieruchomość narażona na szkodliwe wpływy.