Blog

Wartość nieruchomości a niespłacony kredyt

Konsekwencją orzeczenia rozwodu jest postępowanie o podział majątku wspólnego byłych małżonków, w trakcie którego sąd ustala co wchodzi w skład tego majątku i jaka jest łączna jego wartość.

W przypadkach gdy przedmiotem podziału majątku po rozwodzie jest mieszkanie albo dom, na który małżonkowie zaciągnęli kredyt hipoteczny, wyłania się zagadnienie, czy przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości podlegającej podziałowi należy uwzględnić spłacany kredyt hipoteczny, w szczególności czy wartość nieruchomości należy pomniejszyć o kwotę kredytu pozostałego jeszcze do spłaty.

W dniu 28 marca 2019r. Sąd Najwyższy podjął uchwałę następującej treści: „W sprawie o podział majątku wspólnego małżonków po rozwodzie, obejmującego nieruchomość obciążoną hipoteką zabezpieczającą udzielony małżonkom kredyt bankowy, sąd – przydzielając tę nieruchomość na własność jednego z małżonków – ustala jej wartość, jeżeli nie przemawiają przeciwko temu ważne względy, z pominięciem wartości obciążenia hipotecznego” – sygn. akt III CZP 21/18. Sąd Najwyższy powołał się tu na definicję wartości rynkowej nieruchomości zawartej w art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, trafnie wskazując, że obciążenie hipoteką bezpośrednio nie kształtuje ceny transakcyjnej lub licytacyjnej, za którą nieruchomość jest sprzedawana.

Zatem przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości wchodzącej w skład majątku dorobkowego małżonków co do zasady nie pomniejsza się tej wartości o wysokość aktualnego zadłużenia hipotecznego, gdyż w sytuacjach typowych hipoteka nie wpływa na wartość nieruchomości.

Jak zatem podzielić kredyt hipoteczny?

Tak naprawdę podzielić kredytu hipotecznego nie można. W przypadku istnienia małżeńskiej wspólności majątkowej, małżonkowie zawsze i za wszelkie swoje zobowiązania odpowiadają całym majątkiem i solidarnie. Innymi słowy – jeśli byli małżonkowie zaciągnęli kredyt hipoteczny, bank może domagać się spłaty tego kredytu od każdego z nich, także po rozwodzie. Dla wierzyciela oboje byli małżonkowie są nadal solidarnie odpowiedzialni za powstałe zobowiązanie. W sytuacji, gdy małżonkowie dojdą do porozumienia i zdecydują, że jeden z nich zostaje w mieszkaniu i chce ponosić całą odpowiedzialność za terminową spłatę kredytu hipotecznego, muszą to uzgodnić z bankiem i podpisać stosowny aneks do umowy kredytowej, skutkiem którego jeden z byłych małżonków stanie się jedynym kredytobiorcą. Dokładne zasady tej procedury regulują przepisy art. 519 - 526 ustawy – Kodeks cywilny. Osoba, która chce wziąć na siebie spłatę kredytu, powinna zwrócić się z wnioskiem do banku, który przyznał kredyt. W takiej sytuacji bank najczęściej zażąda dodatkowego zabezpieczenia spłaty kredytu bądź przystąpienia do umowy kolejnego kredytobiorcy, który również odpowiedzialny będzie za spłatę kredytu solidarnie wespół z pierwotnym kredytobiorcą. Po podpisaniu dokumentu o przejęciu długu należy również dokona
niezbędnych zmian w zapisie hipoteki w księdze wieczystej nieruchomości.

W sytuacji, gdy bank nie wyrazi zgody na zwolnienie jednego z kredytobiorców z obowiązku spłaty kredytu a decyzją sądu nieruchomość przypadnie jednemu z byłych małżonków na wyłączną własność, strony umowy kredytowej mogą zawrzeć nieformalne porozumienie, w którym małżonek, któremu przypadła własność nieruchomości zobowiąże się wobec drugiego z nich do samodzielnej spłaty kredytu i jednocześnie weźmie na siebie odpowiedzialność za to, że bank nie będzie kierował do drugiego małżonka żadnych roszczeń. Ochronę kredytobiorcy, który ma zostać zwolniony z długu, przewiduje art. 392 Kodeksu cywilnego. Były małżonek, który uzyska prawo do nieruchomości, będzie wówczas zobowiązany do terminowej spłaty rat kredytu hipotecznego.

Oczywiście zdarzają się sytuacje, że po rozwodzie i podziale majątku tylko jeden z byłych małżonków spłaca raty kredytu albo większą ich część, ponieważ drugi małżonek nie poczuwa się do obowiązku spłaty albo też jest niewypłacalny. W takiej sytuacji były małżonek, który spłacał raty kredytu po prawomocnym zakończeniu postępowania o podział majątku wspólnego, może żądać zwrotu od drugiego małżonka części zapłaconych rat, które przypadają na niego (tak uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 19 marca 2019r., III CZP 80/18).

W braku porozumienia pomiędzy byłymi małżonkami możliwym rozwiązaniem pozostaje sprzedaż nieruchomości objętej kredytem hipotecznym albo jej wynajem. Dochód z wynajmu mieszkania lub domu pozwoli pokryć całość bądź większość rat kredytu hipotecznego.